最近一段时间，房地产市场爆炸性信息不少，不同城市不同调控的现象增加，从限购限涨价，到限制降价，甚至涉及到具体开发商。楼市调整势在必行，在此环境下，仅就城市层面，整个广东省内，哪些城市的商品住宅相对更具保值性？这是值得探讨的问题。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市基调。商品住宅是用来居住的，需要有足够多的人去住才行。
商品住宅，首先是商品，一般的规律是：供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。所谓“买涨不买跌”，是短期现象，既不符合“房住不炒”的大势方向，也不符合一般的经济规律。所以，人口流入，对一个城市的商品住宅保值至关重要。经济基础雄厚、经济发展更具活力的城市，越容易吸引各类优质资源要素，进而带动更多的人口流入，更有利于商品住宅保值。另外，相对而言，流入人口中的年轻人越多，越具有经济活力和发展空间；因此，各城市的老龄化程度也值得我们关注。产业和人口的拥挤，会带来城市运行成本增加，教育资源和医疗资源的紧张，高生活成本的压力，会让人苦不堪言。那些有足够财政预算收入的城市，才能支撑起城市发展所需的教育、社会保障和就业、卫生健康、公共安全、交通基建及其他各类民生工程等各项支出，才更能保证商品住宅的价值。
根据广东省第七次全国人口普查公告可知，与2010年第六次全国人口普查相比，有15个市人口增加，6个城市人口下降。
亮点数据如下：
纵观广东省和各市“十四五规划”纲要文件，“粤港澳大湾区”和“深圳中国特色社会主义先行示范区”都是重中之重。省内各市发展分化较大，除非有国家层面或省级层面的重大利好政策出台，大的发展格局基本定型；大家都在努力，想超越任何一个城市都困难重重。那些对同质化竞争、虹吸效应、老龄化加速表示出担忧的城市，更是压力巨大。根据区域经济发展规律，经济在聚集中走向均衡，即通过人口流动，达到人均资源拥有量的相对平衡，进而实现人均地区生产总值的平衡。
套用到城市发展，人口聚集落后于经济聚集的城市，人口有继续流入的趋势，直到人口与经济二者份额基本匹配；相反的城市，有人口流出的趋势。
1、 常住人口数量方面，超千万人口有广州、深圳和东莞三个城市，500-1000万人有6个城市，300-500万人有5个城市，剩余7个城市常住人口都在230-290万人之间。2、 十年间，常住人口增加超百万的有深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山这六个城市；另外珠海市，2020年常住人口数位列全省倒数第二，十年增加将近88万人，增加数全省排第七。全广东，也只有这七个城市，从2000年、到2010年、再到2020年，常住人口占全省常住人口的比重一直在上升，常住人口一直在持续流入。3、 上述七个城市都属粤港澳大湾区城市；另外湾区内的江门市和肇庆市，2020年常住人口数分别位列全省第十位和第十二位，十年增加人数省内排第九位和第十一位，也算尚可。常住人口流入方面，大湾区城市独领风骚。4、 十年间，常住人口下降的有6个城市，分别是湛江、潮州、河源、汕尾、揭阳和梅州市。湛江市虽然只流出1万多人，但占全省常住人口的比重降幅很大，降幅仅稍好于揭阳市。这6个城市，人口吸引力都不容乐观。（猜想：人口外流的六个城市，10年间，它们的新房和二手房都卖给了谁？）5、 按65岁及以上老年人口占比超过7%的国际通用标准划分，2020年广东省内已经有16个“老年型”城市，其中梅州市最“年长”。尚未迈入“老年型”的5个城市中，深圳市最“年轻”，东莞市紧随其后，然后依次是中山市、珠海市和惠州市。佛山市和广州市分别以7.35%、7.82%的占比算刚迈入“老年型”。
尚未迈入和刚迈入的这7个城市，恰恰是10年间常住人口流入最多的7个城市，都是大湾区内城市。劳动适龄人口的持续流入，对城市保持经济发展活力起到了很大的作用。湾区内的江门市和肇庆市又一次拖了后腿，而江门市的“老年化”程度甚至高于全国平均水平。
上表可知，深圳市和广州市人口继续流入趋势明显，然后依次是佛山、珠海和东莞三市；而人口流出压力最大的五个城市，分别是湛江市、揭阳市、梅州市、茂名市和汕头市。
手里有粮，心里不慌。各城市的家底，能否支撑起城市的持续发展？
地方一般公共预算收入与GDP总量基本正相关，分化情况也一样，有富得流油的，有穷得叮当响的。
越是富足的城市，一般公共预算收入也多，用于教育、医疗、基建及其他民生的支出也多，吸引人才及其他优质资源的能力更强，城市更充满活力，进一步富足的可能性更大。从另外一个角度看，对口帮扶、共同富裕的方式，是多么有必要。
DP总量排名前六的城市，没啥可说的，底子好，财政收入多，有钱。中山市一般公共预算收入多过江门市，2021年上半年的增速也高于江门市，GDP超越江门市也是指日可待的。
湛江市一般公共预算收入在今年7月份已经反超汕头市，以37.9%的惊人增速位列全省第一；汕头市一般公共预算收入的增速却大幅下滑，全省倒数第二，仅好过韶关，开局不利。肇庆市受益大湾区越来越明显，一般公共预算收入也水涨船高，到今年7月份的增速更是跃升为省内第三。
值得一提的是，云浮市虽然GDP总量省内多年倒数第一，上半年一般公共预算收入增速却是全省第一！可惜7月份被更猛的湛江市反超。
商品住宅是否保值，当然还要看各市的土地资源情况，不能只看陆地面积，更要看土地规划；能用于商品住宅开发的土地有多少，直接影响商品住宅的供给和保值。毫无疑问，省内核心城市均面临土地资源趋紧的压力，土地资源日益稀缺，土地价值就会水涨船高。为什么有些城市直接定位为深圳市的“后花园”或“副城市中心”？很明显看到了深圳市拓展发展空间的需求更加迫切。寸土寸金的地方，商品住宅价值即使想下跌，也得有空间才可以。
综上所述，结果正应了那句话：一顿操作猛如虎，回头一看二百五。其实“大湾区”这三个字就足够了。
如果非要排一个顺序，广东省内，商品住宅最具保值性的前九个城市依次是：深圳市、广州市、东莞市、佛山市、珠海市、惠州市、中山市、江门市和肇庆市。没错，就是“粤港澳大湾区”去掉香港和澳门后的所有其他城市。而这九个城市中，肇庆市是唯一GDP总量没在前九的城市，人口占比与经济占比匹配度差距相对也最大，不过经济发展势头不错，匹配只是时间问题；另外肇庆和江门两市在延缓及利用“城市老年化”方面需做出更多的努力。位居二档的六个城市中，湛江市是唯一近十年人口外流的城市，且人口占比下降幅度仅好于省内的揭阳市。当然，上述只是在城市间对比的基础上划分的。相对而言，第一档城市的商品住宅，最具保值性；第三档城市，需要花费更多的精力，来筛选具有保值性的商品住宅。
具体到单个楼盘，哪一档的城市都有价值下滑的楼盘，也都有价值上升的楼盘，不在本篇讨论范围之内。对于刚需者而言，还是那句话：你自己觉得合适的，满意的，就是最好的。
中山市
中山
在线客服
service@vrfanghe.com