管理红利来了，房企“共建”模式奏效吗？

今年，第二届共建者大会如期进行。 资料图片

       11月1日晚，当曹舟南携公司高管出现在蓝绿双城第二届共建者大会媒体恳谈会上时，外界对这位两年前拒绝5000万高薪，甚至抵押房产重新创业的房地产“老将”充满好奇。他和他的导师宋卫平首创的“共建”模式，在房地产从金融红利到管理红利过渡的关键时期，真的奏效吗？

       蓝绿双城创立两年来，在全国40余个重点城市已落地项目超过60个、产业基地3个，规划总建筑面积超过1300万平方米，预估可售货值超过1500亿元。

       数据之外，从共建者大会现场到与蓝绿双城创始人曹舟南及其团队交流的过程中，南方日报记者看到了一个房产创业公司在“共建”标签下的理想主义和现实征途。

       ●南方日报记者 周人果

        目标：在管理红利时期要效益

       相较去年的首届共建者大会，今年参会人数已经翻番，达800人。参会者大多数来自全国各地的城市管理者、投资人、产业方、房产商、供应商和业主方。曹舟南说，11月1日是蓝绿双城既定的共建者大会举办日，如果今后共建者大会每年如期召开，说明这个公司的运营是健康的、品质是过硬的、发展是好的。

       品质过硬，是曹舟南的愿景，也是决心。

       品质从何而来？当两年前蓝绿双城创建之初，宋卫平和曹舟南就开辟出一条房企的新赛道——共建商业模式。

       何谓共建？据观察，共建体现了三个层面的内涵。

      首先，共建的目标是在管理红利时期要效益。当前，土地红利已过，金融红利不再。“靠利润买地你有几块地好买？”曹舟南不否认未来头部房企集中度会不断提高，资源倾向度进一步聚集。而共建，则是另一种向管理红利、向精益化管理要效益的时代选择，是适应投资与开发加速分离的趋势，各领域头部企业依托市场化法则和核心竞争力以共建互联的方式，重新形成的事业生态。

       共建从五方面展开——

       资本共建：与央企、国企、金融机构、资产管理公司、实力民企等看好房地产行业的投资人共建；

       产业共建：与教育、大健康、养老、互联网等各行各业的头部企业共建；

       供方共建：与设计、总包等供应方共建；

       同行共建：与具有特长的房企同行共建；

       客户共建：让业主成为投资人和事业合伙人，与其形成共建关系。

       五方面的共建，是中国房地产30年粗放、外延式发展道路要过渡到精细化、内涵式发展道路的一种路径选择，其背后的逻辑是利益共享。“供方没有利润让他把品质做好是不可能的。”曹舟南坚信共建的商业模式会使得城市建筑品质会越来越高。

       共建的另一种表达是“利他”。作为共建者之一的五矿国际信托有限公司总经理王卓认为，共建是以“利他”的思维方式寻求合作，适当舍弃短期利益，以追求长远可持续的发展。

       其次，共建意味着风险共担。共建者必须是股东，股权比不在于大小，但是要真金白银投资，这就意味着共担风险。小股操盘，但同时要兜底，售价对赌。

       第三，共建有望促进房价的合理控制。在曹舟南的价值观中，专业的人做专业的事，在核心能力＋优质资源的驱动下，增量开发和价值创造，或将有效优化产品供给结构、项目成本结构、土地集约程度、资源匹配效率，由此让房价能够得到一定程度的合理控制。

       从第三方视角来看，这种共建互联的模式，是房产高杠杆终结时代下的新尝试。浙江大学教授贾生华认为，中国经济社会的发展已经从数量增长跨越到品质发展阶段，随着全国城市化率达到60.60%，城市化进入新阶段，为适应产业发展从规模膨胀演进到生态平衡的新阶段，企业战略也从零和博弈走向共建共创的新格局。

        战术：SOD＋TOD双轮驱动

       基于共建，SOD（service-oriented development 以服务为导向）的发展模式，作为蓝绿双城的核心竞争力之一，在创业的两年间正在逐步落地。前不久，杭州首秀项目——春和云境在斩获首开447套售罄的成绩后，紧接着开启“春和云境生活服务月”，针对业主推出积分记录卡，积分可在春和云境生活艺术馆中兑换权益。除此之外，围绕生活艺术馆展开的各类亲子活动、品鉴活动打开了服务窗口。事实上，这种交付房子前先交付生活的方式背后是“1+X”泛会所服务模型，即一个主题服务族群，X个配套服务族群。蓝绿双城科技集团副总裁张文龙认为，SOD是从空间建造转变到场景营造，围绕吸引人、服务人、满足人们对美好生活的需求去营造场景。

       与SOD并行的，还有TOD（Transit-Oriented Development 以公共交通为导向的城市空间开发模式）的开发运营模式。近年来，TOD被视为房企参与城市可持续发展建设的重要选择。TOD模式下，城市路网可有机连接内部核心区块，并汇集大型商业综合体、商务办公空间、商业配套及中高端住宅。

       春和云境是蓝绿双城与杭州地铁集团、杭州下城区城投三方共建合作的TOD项目，蓝绿双城以26%的股权参股操盘。在外界看来，蓝绿双城之所以能够将该项目落地，是其在TOD领域的专业能力，包括与地铁相衔接等技术界面的综合能力。

       蓝绿双城创始合伙人顾建明，被视为杭州TOD领域的行家里手，拥有丰富的操盘经验。在他看来，城市对新经济、新动能的配套要求会越来越多。TOD开发与城市发展共建共生，不仅仅是单项目协作关系，更是事业生态、事业共同体。TOD需要众多策划、规划、设计、营造、运营、服务、养护等资源，而这就是为何要将“共建”模式走下去的深层原因。

       新机：寻找大湾区商机

       南方日报记者留意到，蓝绿双城的战略布局从长三角地区延伸至粤港澳大湾区。蓝绿双城与上海保辉共建的深圳布吉项目拆迁基本落定，今年年底或明年年初有望开工。

      “TOD在粤港澳大湾区有机会。”顾建明看好未来粤港澳大湾区在TOD及城市更新方面的机遇。但同时，包括越秀地产等在内的其他房企龙头，同样看准以粤港澳大湾区为代表的核心城市群的新商机。

       根据中指研究院发布的《2020年1—10月全国房地产企业拿地排行榜》显示，长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群仍是企业布局重点，占比之和为57%。

      “粤港澳大湾区基因好、颜值高、实力强，是中国经济最活跃的地区之一。当地休闲经济不断升级换代，产业高度聚集，将为文旅地产、工业地产、物流地产等复合产业带来生机。”广东省房地产行业协会会长王韶的判断，与目前包括蓝绿双城在内，在管理红利时代寻增量的房企的战略布局不谋而合。