中山热门板块新房缺货二手房成交量大增

       最新的统计数据或许可以说明一些变化趋势。据中山国土局最新公布的成交数据显示，6月份中山二手房住宅成交套数为5095套，再次突破历史最高纪录！与此同时，中山一手住宅成交量却连跌了四个月，6月数据显示住宅仅成交了6199套，一、二手住宅成交量基本达到平衡。而早在3月份，一手房住宅成交为12224宗，二手房成交仅为3626宗。

       换句话说，3个月的时间，中山二手房市场住宅成交增长41%，而一手房住宅成交则下降49%。对此，业内人士认为，主要是由于泛城区一手房缺货所致；在下半年随着新房供应量的不断增加，二手房价格的持续上涨，这一局面或将得到改善。

       现状▶▶上月二手房成交量占住宅总成交量45%

       从年初以来，谭先生就一直在看房，在中山工作3年多的他打算年底和女友结婚，但迟迟找不到心仪的房源，“我想买东区或者石岐的房子，但一直没有合适的选择，作为工薪一族，接近万元的单价还是承受不起，而价格相对低一些的楼盘位置又太偏。”到了6月底，谭先生最终选择在西区世纪新城买下了一套130平方米的二手毛坯房，均价尚不足7000元/平方米。

       谭先生的选择并非个案，在中山越来越多的购房者开始考虑二手房。统计数据显示，6月份，中山二手住宅成交量上升至5095宗，当月一手住宅成交量为6199宗，两者已经相差无几，二手交易在住宅总销量中占比高达45%，接近半数。

        对于中山楼市来说，这一变化颇为引人瞩目。在此之前，由于一手房供应充足，中山二手房交易一直比较低迷，月均成交量长期维持在3000套以内。以2015年为例，据国土局备案数据，中山一手住宅全年成交量为93604套，月均7800套；二手住宅去年成交量为24148套，月均2012套；全年二手住宅成交量仅占总成交量的20.5%。

       原因▶▶热门板块新房缺货一二手价格差较大

     “二手房成交量逐步追平新房，这是房地产市场供求关系和价格差共同作用的结果，属于正常市场现象”，合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟认为。

       具体而言，一方面中山一手楼市火爆已经持续了接近一年时间，库存被大量消耗，临深热门板块（东区、南朗、港口、火炬开发区）缺货现象比较明显，中山楼市的整体库存也从2015年中的7万多套，下降到今年6月底的36701套，降幅超过50%；另一方面，中山二手房源的供应则一直比较充裕，包括世纪新城、聚豪园、奥园等大型楼盘的入住率都在五成左右，为市场提供了更多的选择。

       再者，随着一手住宅价格的上涨，临深片区和主城区的一手楼价先后逼向万元大关，以深圳客为主的外地购房者逐渐回归理性，从最初狂热的“扫货清盘”行动，转变到现在“看地段、户型、投资前景等”的审慎态度；而中山二手房的价格长期以来相对比较稳定，虽然经过近期的不断上涨，目前在热门板块的二手房也达到了7000—8000元/平方米的均价，但与一手房相比，价格差仍然存在。

     “其实，一手房和二手房市场息息相关。”谢仲娟表示，中山二手房市场的冷热变化也有一个过程，在去年深圳客刚来的时候，中山的一手房供应量还比较充足，二手房的成交量和价格变化都相对不大；但随着住宅库存量的不断下降，尤其是东区、火炬等热门板块出现无房可买的情况，深圳投资者便将目光转向二手房市场，成交量和价格也就随之水涨船高。

       趋势▶▶下半年一手住宅增多二手成交量将趋于稳定

       从2月份开始，二手住宅成交量已经连续实现四个月的上涨，从2049套涨至5059套，几乎翻了一倍。那么在今年下半年，二手房成交是否还会按当前趋势继续上涨呢？
“二手房成交也不会一直高速增长下去，因为市场也是在不断变化中。”谢仲娟表示，下半年在火炬开发区、港口、沙溪等泛城区预计将会有一批新盘上市，会在一定程度上缓解一手市场的缺货现象；其二，随着二手房交易不断趋向火热，二手房的价格也在不断走高，目前东区的二手房已经趋向8000元/平方米，比如奕翠园、远洋城等高端小区的二手房价格更高，这也会导致二手交易不会像之前一样持续高速增长。

       正如谢仲娟所言，统计数据也反映了这一趋势。在行业内，有一个关键的指标——房客比，来衡量二手房市场的冷热状况。所谓“房客比”是指存量房市场中每增加一套房源，对应增加的客户量。一般而言，这个比率指标最能直接反映市场活跃度。据链家地产的标准，存量房房客比超过1∶6的时候，说明市场明显过热；在1∶4-1∶6之间时，市场处于平稳状态；一旦低过1∶4，那么即说明市场进入低迷状态。

       据中山满堂红链家市场研究中心测算，今年上半年中山存量房市场房客比呈现“凸”型走势，其中1—2月份分别为4.1、4.4；到了3-4月份，则上涨到5.5；进入5月后，房客比成下降趋势，6月份数据仅为2.8，或许预示这二手市场将逐渐趋于平衡状态。