物业公司设关卡 看房先交“手续费”

　　 自去年下半年以来，中山房地产市场不断升温，二手房交易逐渐活跃，不少物业管理公司也开始涉足二手房中介业务。市场热闹，纠纷也随之增多。本周港口镇中信凯旋蓝岸小区的物业管理公司就被曝出，针对中介带客看房出台了若干收费规定，每人每月50元，违规罚款不设上限。房产经纪人纷纷质疑收费不合理，有律师认为，物业公司无权对小区进出人员进行收费。

　　 现状？？带客户看房需办出入证交工本费

　　 “我手上代理了6套该小区的房子，其中两套的业主是外地的。4月下旬我带客到现场看房，就被要求办理出入证，手续非常复杂，花费1个多小时才办好手续，而过往半个小时就能看完一套房子。”提及带客户看房的经历，链家中山港口区域的一名销售刘敏说道。另一中介公司的经纪人阿良则有点无奈：“业主是深圳的，平时根本没空过来中山。物管公司的新规要求，业主本人到现场确认并授权中介，一个月办一次，这不现实。现在该小区的业务几乎停滞。”

　　 今年4月以前，中信凯旋蓝岸对二手房经纪的管理还比较宽松，只要登记身份证和工牌号，然后让业主给保安打电话知会，即能带客户进出小区看房。可在4月，中信物业开始经营二手房中介业务后管理发生了明显变化，物管方针对经纪人进出小区的条件越来越高。

　　 刘敏所述的情况并不只发生在中信凯旋。包括万科、雅居乐等大型开发商，也对经纪人带客看房有不少出入管理规定。雅居乐物业在去年8月就推出了一个《关于规范中介公司人员出入管理的通知》，当中规定：中介公司的每个房源都需办理一张《中介人员出入证》，工本费5元时效不超过1个月；每次看房时间不超过1小时，随行人员最多2个。

　　 万科城市风景在保安处旁设有物业租售中心，中介带客看房不需要收费，却必须按规定到租售中心登记以及经三轮通话确认身份。有经手万科的中介告诉笔者，“带客去万科看房要经过三轮通话确认，保安先让我们致电业主，让业主致电物业，确认已委托中介看房，再由物业管理公司致电保安放行。这个流程下来起码需要40分钟，不少客人因为不愿等待而放弃看房。此外还有一系列的登记手续，万科租售中心要求我们将房源、业主以及客户三方信息和盘托出。”

　　 链家中山市场相关负责人洪俊认为，这是一种变相的“价值剥夺”，“对中介公司来说，信息就是第一生产要素，物业管理公司要求经纪人无偿分享的行为并不合理。”万科地产中山区域的负责人则表示，物管公司对小区进出人员进行管理，目的在于保障业主的人身及财产安全。“中山万科对中介经纪人出入小区是有管理规定的，但我们未设置任何收费障碍。”中山万科回应。

　　 市场？？小区保安也兼职做房产中介

　　 “蛋糕变大，争吃的自然也会多。”洪俊说。根据链家中山的统计，上个月中山二手房销售达到5900套，一举超过一手房5700套的成交量。去年平均每月二手房交易量约在2000套。链接中山的负责人告诉笔者“这几个月的交易量正在不断上涨”。

　　 通过走访市内各小区，笔者了解到非常有趣的情况，部分小区保安甚至当起了兼职地产经纪人。吴先生在东区盛景园就有两套房子，今年年初开始放盘，7月经保安介绍客源卖出，售价比市场价还高出了一部分。“我卖出一套110平方米的，3楼楼梯房，售价70万。一开始中介的估计只有65万元左右，说是成交价。但放盘数月，仍未有动静。后来有邻居告诉我，可以找保安放盘试试。不到一个月小区保安帮我联系到了3个客人，有个深圳客开价很爽快，70万元所有税费他自己承担，我就答应了。交易完成后我给了3000元给保安作中介费。”一般而言，卖方并不需要支持任何费用，中介公司会和交易双方分别签订合同，从中向买方定额或定点数收取中介费，也有部分中介甚至会赚取差价。

　　 物业公司涉足中介业务有其优势：他们手中握有大量的社区资源和业主资源，物业管理企业可以通过社区增值服务创造新的盈利点。“归根究底，传统物业缺乏新的盈利点，盈利规模有限。而随着劳动力价格的上涨以及人员的流失，传统的盈利模式已经受到了威胁，物业盈利模式的变革对于物业公司来讲势在必行。”洪俊说。

　　 律师？？物业公司无权向进出人员收费

　　 广东万里海天律师事务所律师黄彦斌认为，物业公司无权对小区进出人员进行收费。

　　 “根据《物业管理条例》，物业公司有权对小区进出人员进行管理。但这并不意味着物管公司可以滥用权利，对进出人员进行收费。物管公司对小区进出人员进行管理，目的在于保障业主的人身及财产安全。但物管公司对进出人员进行收费，显然不是出于安全保障目的，不属于物业公司的职责。小区业主没有授权物业公司进行收费，物业公司无权对进出人员进行收费。如物业公司以所谓的‘办证费’为由，收取中介人员进出场费，又没有任何依据，则属于违法收费。”

　　 “此外，物管公司开展中介业务要取得相关资质，即扩大经营范围，或重新成立一个中介公司，申请工商营业执照。”黄彦斌认为，物管公司利用其物业管理的地位，设置关卡，阻碍业主及房地产中介机构正常业务，可能已经涉嫌垄断及不正当竞争。“如果物管公司利用其在小区的特殊地位，为其自身组建的房地产中介公司提供便利，排挤其他中介竞争对手，根据《反垄断法》及《反不正当竞争法》的相关规定，已经涉嫌构成垄断和不正当竞争。”伍杰 李凤祥