金九中山楼市旺 一手二手喊缺货

　　金九已经过去三周，中山楼市表现如何？据南都记者调查发现，目前中山市一手楼市里，有部分楼盘依旧保持缺货的状态，但与此同时也有新楼盘紧锣密鼓地抢滩金九。从数据上看，金九却似乎延续8月大起大落的情况，继续与楼市真实情况脱节；而购房者中久违的深圳客身影出现于大楼盘中，中小项目却因为各种原因而导致楼盘价格“高处不胜寒”，有楼盘直接降价2000元/平方米。二手楼市则由于一手楼市的高价位继续保持高温面临房源缺少的境地。

　　关键词1

　　缺货与新货

　　16个楼盘缺货停售、11个新货上市

　　与往年中山楼市出现大量新货加推导致新建商品房楼市的竞争加剧、遍地优惠的做法相反，今年金九中山楼市一方面旧有楼盘继续保持缺货的节奏，另一方面，新楼盘紧锣密鼓地抢滩中山金九银十，旨在中山库存真空期拔得头筹。

　　根据中山新浪乐居数据统计，停售和推新的楼盘数量不分上下，在“金九”因缺货等原因停售的楼盘仅16个，相比8月有32个停售楼盘减少一半。此次停售楼盘主要分布在火炬开发区和东凤镇，分别有4个和3个楼盘停售，停售楼盘主要是因为工程进度无法跟上。

　　不过，也有营销人员表示，除了工程进度这样的被动停售以外，也有主动的停售做法。例如有楼盘货量不多，在目前楼市胶着状态下，选择主动停售，判断购房者能否认可高房价后再针对性推售；也有项目打算等到年底深中通道主体部分动工时，才发售项目，意在销售给能接受高价位的深圳购房者。“有部分中小开发商由于上半年已经顺利完成一年的业绩量，在不差钱的情况下就干脆‘吊高身价’慢慢卖。”有业内人士如此评价这种做法。

　　同时，仍有不少开发商继续选择金九作为自己展示新项目的主要节点。据统计，全市推出新品的楼盘有11个，主要分布在各镇区，例如沙溪镇的高雅花园，西区的海伦时光作为新盘推出89-114平方米三房和四房单位，岐江河畔的新项目博达外滩推出114-150平方米三房和四房单位，南区正邦华颢豪庭首推87-125平方米两房和三房单位，碧桂园天玺湾推出别墅及洋房单位，万科金域蓝湾，幸福汇二期，日华坊二期等。同时，雅居乐等大型开发商旗下多个项目继续高节奏推出商铺及洋房来应对金九银十。未来，还将有更多新盘陆续推出市场。

　　关键词2

　　涨价与降价

　　涨价楼盘全面压倒降价楼盘

　　从整体来看，中山楼盘依旧保持高位价格，以往被忽视的镇区也在升温中，例如横栏镇、东升镇等区域也在缓慢涨价。

　　不过，这并不代表原本是金九优惠主战场的中山楼市就缺失楼盘优惠。根据中山新浪乐居不完全统计，中山楼市9月共有232个楼盘在售(不包含小榄)，其中仅有63个楼盘推出优惠，优惠占比不足4成。实际上，虽然优惠情况不及往年力度，但比去年年底及今年上半年几乎毫无优惠的楼市已经有所改善。

　　此外，房价变化方面，据该机构统计，9月份中山楼市仅13个楼盘因产品不同而产生不同幅度降价，环比8月份，降价楼盘数量大幅减少；涨价楼盘则全面压倒降价楼盘，共计约有43个。在“金九”涨价的楼盘中，城区占16个，其中石岐区共有7个楼盘出现涨价情况，位居榜首。

　　对比8月份，9月份涨价楼盘虽环比减少5个，但此次部分楼盘涨幅较大，最高达3500元/平方米，是位于南区的中澳滨河湾，该楼盘加推80-140平方米两房至四房，毛坯均价约13000元/平方米。此外，位于石岐区的豪逸御华庭紧随其后，上涨3000元/平方米。除主城区楼盘大范围上涨之外，位于三乡镇的雅居乐万象郡和东升镇的星河湾畔也不甘落后，均环比上涨达2000元/平方米。

　　在13个降价楼盘中，主城区仅石岐区出现楼盘降价情况，且在降价楼盘中所占席位最多，共3个，其中富逸臻园降1000元/平方米。而13个降价楼盘中降幅最大的是位于火炬开发区的君悦豪园，该项目在售的170-180平方米别墅，均价15000元/平方米，环比8月下降约2000元/平方米。另外，位于三乡镇的东城温泉里降幅也较大，在售一楼带花园和地下室户型毛坯售价约下降1000元/平方米。

　　另外，上述价格更多的是对外宣传的价格。有销售人员透露，实际上可操作弹性较大。“电商优惠分分钟能优惠10万元，加上额外优惠9折、经理价甚至是限时特价单位，实际上未必那么高。”因此，对于购房者来说，有业内人士建议，不妨分多个时间段到销售中心看看，或许会有惊喜。

　　关键词3

　　中秋数据

　　中秋走势貌似“疲弱”

　　若从调研机构的统计数据来看，经历了中秋节的中山楼市貌似“疲弱”。根据合富辉煌中山分公司市场研究部统计显示，上周有三天中秋假期，中山楼市住宅成交1120套，环比下降13%，基本保持了住宅成交的千套水平，但与9月份第一周的惊艳表现相比，可以说得上逊色。

　　从具体的成交就可见一斑。上周的镇区成交里，东升镇依靠越秀可逸豪苑的集中网签排名第一，石岐区因天水湖的集中网签重回亚军，沙溪镇依然稳坐第三的名次。除此之外，小榄镇也以80套的成交排名镇区第四。

　　在各项目排名里，前十排名里主城区仅有天水湖上榜，前二十的排名里仅两个项目上榜。而上周各镇区住宅成交排名里，东升镇196套排名第一，石岐区132套排名第二，沙溪镇93套排名第三。

　　不过，这一疲弱也只是“貌似”。鉴于目前全市新建商品房成交数据被人为操作，因此不少业内人士认为，这一数据无法真实反映中山楼市的情况。从住宅库存量来看，目前中山楼市的供销情况应该持续稳定，没有太多的大起大落———截至2016年9月18日，中山市住宅库存32811套。其中坦洲镇以4576套居全市镇区住宅库存榜首，火炬开发区2888套排名第二，三乡镇2427套居第三。

　　有从业者认为，今年的“金九银十”将会是典型的“金九银十”。从今年5月份以来，随着热门板块楼价上涨到万元上下，深圳客开始回归理性，再加上网签预约制度的实行，6月份之后3个月的成交量并不是很理想，到了8月份，住宅成交有所回升，但并不抢眼。而到了9月份首周就拿下3726套的成交量，预计9月应该比8月份有很大提高；即使与去年同期相比，住宅成交量应该仍会有所上升。

　　关键词4

　　二手房

　　二手房也面临缺货

　　今年金九最值得一提的是二手楼市。此前根据中山市国土资源局的备案数据显示，二手房的成交量不断创出历史新高，住宅成交的数量大幅度突破往年成交，同时价格也在缓慢上涨。而根据部分二手中介机构的反映，中山二手房成交将会受一手楼市高价位的影响保持稳定。

　　近日，有一“95后”二手中介人员通过20多个月的时间完成买车买房的人生目标，让不少市民热议。二手中介在肯定二手楼市成交表现不俗的同时，也对未来二手市场的中介之竞争激烈表示担忧。

　　中山满堂红链家地产市场研究部经理刘申交就一度表示，目前二手市场成交的确不错，由于一手楼市的高价倒逼不少刚需购房者只能选择二手房，尤其是总价较低的主城区老房更是受到不少购房者的青睐。不过他表示，由于不少从业者已经敏锐察觉到中山主城区即将面临无地、无项目的情况，因此已有不少二手中介选择加速扩张门店数量及门店规模，甚至出现有网络电商媒体在线下开设实体二手门店的做法。

　　二手成交有多猛？“从去年开始的每个月10多张单开始涨，涨到三四十单，最高一度高达八九十单。”中山家家顺世纪新城门店的店长罗婷向记者表示，目前全店共28个人，应对每个月至少30-40张单，已经觉得人手不够用，由于二手房交易从签约、解除抵押到转名过户的过程为时3- 4个月，因此与一手楼市的销售人员只负责销售相比，开单量只要上升至这一数量就非常不容易。

　　“现在保持每天至少成交一单，忙碌的时候会有5-6单同时签约”，她认为，二手市场出现不少购房者的身影是由于一手楼市的高位价格。“以世纪新城为例，周边的雅居乐剑桥郡、海伦时光售价已经破万了，这让不少购房者主动到对面的世纪新城寻找8000-9000元/平方米的洋房”。

　　更让人诧异的是，除了一手房有项目面临缺货的情况外，罗婷表示，目前二手行业也面临“缺货”的情况。“很多人会认为楼价上涨了二手楼的挂牌量会上涨，实际上现在反倒是需求量在增加，而可供销售的二手房源却在减少”，她分析，像世纪新城等主城区项目，业主更多以刚需自住需求为主，缺乏像一手楼这样炒作的土壤，而即便业主希望高位售出，但又担心无法购买高价住房，因此更多的是观望，“这样就会导致我们的挂牌房源并不足够，有业主甚至说好挂牌又临时变卦，同时现在二手房销售速度加快不少，购房者也变得更爽快。”

　　关键词5

　　深圳客

　　深圳势力卷土重来

　　此前数月，不少业内人士反映深圳游资开始退却，深圳人购买中山楼市的热情减弱。不过从中山部分金九楼盘的战绩来看，中山楼市依旧有楼盘突围而出，继续吸引深圳购房者选择高价接盘。例如雅居乐此前不仅为旗下多个楼盘多次涨价，与此同时南朗翠亨新区的山海郡、三乡镇的万象郡等项目都出现不少B牌车到场，目测不少深圳购房者到场追捧。

　　同时，一些受到深中通道延长线规划利好的项目依旧能吸引深圳购房者。有业内人士表示，目前中山楼市中拥有高速路等区位优势的项目依旧能吸引深圳人，而部分区位不佳的中小型项目由于缺乏特色而被深圳人漠视。“深圳人理性了不代表他们不再选择到中山投资，说到底中山依旧还是价格洼地，虽然洼地的价格已经抬升了，但周边城市的价格也在抬升中，中山入市门槛低，所以依旧不乏深圳客捧场。”有业内人士如此分析道。

　　与深圳人卷土重来中山一手楼市相反，本地人则低调转向二手楼市。罗婷等中介人员表示，二手房成交中几乎以本地购房者为主，虽然偶见深圳购房者出手，但这些购房者更多是出于日后养老、定居等居住需要，预计这一趋势未来将愈演愈烈。

　　采写：南都记者 萧倩苑