美国：ESCROW COMPANY

在美国的二手房交易中，持有支付牌照的“Escrow company”负责资金监管的相关业务。但是美国的escrow company在二手房交易中的职责更全面，职责涵盖了文件监管、支付账单、沟通买卖双方，资金分配等工作。

Escrow的运作受到各地金融法案和法案管理章程的管理，商业监督局是其主管部门。

从事第三方支付的机构分为独立支付公司（Licensed）与非独立第三方支付（Controlled），前者需持有由加州商业监督局（Department of Business Oversight）颁发的支付牌照，申请该类牌照的具体条件在Escrow Law中有明确规定。允许从事非独立的第三方支付的公司或个人主业可以为律师、经纪人、保险公司或其他允许的个人或机构，它/他们的主营业务与支付息息相关，并且保持与房屋买卖双方独立性。非独立第三方支付的经营主体分别受到各自所在的行业法律法规监管，并且在广告宣传和业务操作上具有特定规定，例如非独立第三方支付不允许在公司名称中独立使用“Escrow”的字样，经纪公司在商业活动中如进行支付服务的宣传，需注明“非独立经纪人型第三方支付（a non-independent broker escrow）”。

如何获得Escrow牌照？

首先，只有公司才能成为申请Escrow牌照的主体，并且需要成为EAFC（Escrow Agent’ Fidelity Corporation）的成员。EAFC类似于一家保险公司，成员全部为独立第三方支付机构，成员员工出现侵占客户利息的职务犯罪或疏漏时，EAFC将负责赔付。EAFC还是一家认证机构，负责成员机构的员工为他们提供了资格认证项目，包括对信用和犯罪记录的调查，为通过认证的个人发行资格证。此外，EAFC定期对成员机构进行审计，确保运营合规。为此，EAFC的成员需要支付每年3000美元的会费。

其次，持有牌照的公司需要满足商业监督局制定的最低财务标准，主要标准有：流动资产大于流动负债2.5万美元以上，有形资产大于总负债5万美元以上等。

第三，持有牌照的支付公司需要向EAFC支付最低2.5万、最高5万美元的保证金，保证金金额根据公司业务的多少与分支机构的多少而定。

第四，公司股东、管理人员及一般工作人员都需要通过法务局的背景调查。

第五，法律规定公司必须具有至少一名在Escrow行业工作经验超过5年的全职经理人。

日本：司法书士

在日本，Escrow的流程被多方分解，而且诞生了一种专门的职业：司法书士。二手房交易中的文书处理和各方协调功能都是由司法书士来完成。escrow的第三方资金监管功能则由银行完成。

日本的司法书士是基于《司法书士法》设定的国家资格，每年资格考试通过率不足3%。

escrow的文书处理和各方协调功能由买卖双方各自雇佣的司法书士完成。在日本双方的权益保障是基于法律体系和交易流程的不断优化完成的，法律的细致和复杂性催生了从制度、法规角度进行交易流程辅导的职业司法书士，其行为受到行业和法律的双重监管。

escrow的第三方资金监管功能则由银行完成。日本交易流程的设计使得资金与产权的交换不存在时间差，首付金不形成沉淀资金，银行房贷冻结于买方账户，需买卖双方同时签字才可划归卖方，与此同时司法书士要求双方即刻签署产权交割文件。

escrow的房屋检查是可选环节，市场提供了第三方房屋检查和瑕疵保险，法律也规定了卖方一年内质量保证的强制要求。房产评估是由银行委托有执照的房产价格鉴定士完成。

英国：solicitor职业律师

和日本类似，英国住房产权交易也未能形成独立的escrow行业，在英国则由持有执照的Solicitor以完全的职业规则和个人信用作保，承担了escrow最重要的资金监管环节，同时以律师的专业性向买卖双方向提供包括买卖合同在内的文书处理服务，经纪人的职责被大大弱化。

Solicitor是一种律师执业资格，英格兰及威尔士共有超过13万名Solicitor，其中66%面向个人客户，协助完成房产交易、立遗嘱、离婚等各种法律相关事务，通常Solicitor都有自己擅长的领域。与抗辩律师（barrister）不同，他们多数只负责案头文件很少出庭。如果要成为一名Solicitor，不仅要具有法律相关学位，还需完成1年脱产实践课程、2年法律工作经验，并且通过执业考试。

英国的Solicitor比日本的司法书士具有更高的司法专业度，受到职业法律的约束，在房产交易中发挥的作用更大。Solicitor在交易中几乎起到了escrow所有最重要的作用，并且额外承担了合同拟定工作，后者在美国和日本后者通常是由经纪公司完成的。在英国，经纪公司的职责基本上仅限于房客源的匹配，几乎无需为交易过程付出劳动和承担责任。

Solicitor由买卖双方各自雇佣，英国经纪公司也会向客户推荐熟悉的solicitor。Solicitor个人承担了escrow公司的职责，需要保持工作的独立性和操作的谨慎性，特别是在经手双方购房资金的背景下，更需要保持严格的自律性。

与日本司法书士一样，solicitor为获得执照付出了大量的时间和资金成本，在法律和行业的双重严格监管下，违法成本很高。其次，行业监管委员会要求每位注册solicitor都必须参加职业保障保险（PII），一旦出现因个人疏忽而造成客户损失的情况，则由PII保险向客户进行赔付。